Bostadsmarknaden, gästinlägg av KarlBaisse

Kort om Karl: han är en av Sveriges bästa traders och har fler smarta tradingteman och idéer än vad jag har tweets totalt (jättemånga). Många som följer honom vet att han har bra koll på Sveriges bostadsmarknad. Här får ni chansen att ta del av djupare resonemang och spekulationer om framtiden. Allt mynnar ut i ett väldigt intressant valutacase att handla långsiktigt. Mycket nöje!

 

Bostadsmarknaden och låneökningen – hur påverkas ekonomin, valuta och börs

Jag vill börja med att kort beskriva mig själv. Det var samtidigt som jag studerade, jag tror det var 1996 jag öppnade min första depå. Jag plöjde böcker som t ex Market Wizards och försökte lära mig allt jag kunde om aktiemarknaden. Efter examen jobbade jag två år som It-konsult och handlade på börsen parallellt. Det blev naturligtvis inte optimalt. Efter lite upp och ner(mestadels upp) så minns jag fortfarande en dag i början av år 2000. Jag hade vänt till att bli kortsiktigt positiv och tjänat en del pengar under inledningen av året. Dagen började ”som vanligt” upp när jag kollade till kontot på förmiddagsrasten. Därefter var jag tvungen att jobba och kunde inte titta till depån fören till stängning och då var den på MINUS, och ganska mycket. Jag bestämde mig då för att likvidera alltihop. Kände på mig att nu är det dax, nu kommer aktiemarknaden att dyka. Jag gick därefter direkt in och sa upp mig från mitt jobb. Nu skulle det blankas aktier och tjänas pengar!
Aktiemarknaden dök mycket riktigt i spåren av it-bubblan. Jag tjänade visserligen pengar men jag var lite för oerfaren för att casha in rejält på min helt riktiga tro. (Det var faktiskt helt vansinniga rekyler som var riktigt jobbiga för en blankare.)

KarlBaisse låter ganska negativt. På sätt och vis så är det inte så. Jag är i grunden positiv till allt utom cash, långsiktigt. Med negativa realräntor så förlorar du helt säkert en del av ditt kapital varje år om du spar dina kronor på sparkonton eller i obligationer. Tidigare under min karriär så trodde jag mer på centralbankerna och på vad de sa, de skulle bevara pengars värde. Nu vet jag bättre. Det är precis tvärtom!

Bostadsmarknaden – varför så viktig?

Det här inlägget kommer att få handla om bostadsmarknaden, räntor mm.
Varför tycker jag då att bostadsmarknaden är så viktig? Jo, den fungerar mycket som basen av alla hushålls förmögenhet. Den fungerar också som en bankomat. Som exempel så kan du utnyttja belåningsutrymme på bostaden när du behöver en ny bil. Det är smartare då du får en lägre låneränta. Vidare är det vanligt att du renoverar och underhåller ditt hus/lgh med lån. Det finns andra exempel på att även resor eller rena konsumtionsvaror betalas med utökade lån på bostaden.
Viktigast av allt är att den största delen av låneökningstakten går till köp av själva bostaden(även om konsumtionslån nu ökar ännu snabbare pga ränteläget). Om priser ska kunna fortsätta stiga måste det kontinuerligt lånas ut mer pengar.
Så som svensk ekonomi ser ut, så är det oerhört viktigt att nya pengar skapas och lånas ut.
Om ni tittar på följande grafer så korrelerar penningmängden med låneökningstakten.

När en bostadsaffär sker uppstår en vinstskatt (iaf just nu), stämpelskatt (villor). Dessutom är det väldigt vanligt att en hel del renoveringar eller ombyggnationer görs vilket leder till att hantverkare anställs samt att material och inredning införskaffas som i sin tur ger upphov till arbetstillfällen och ännu mer skatter till staten. I förlängningen byggs fler lägenheter och hus osv.
Det är därför också viktigt för staten att bostadsmarknaden långsiktigt stiger. Det ger skatteintäkter.

En annan viktig aspekt för konjunkturen är att pengar omfördelas. De som inte har pengar lånar 85 % av köpet och dessa medel transfereras över till någon annan som i sin tur gör en vinst, känner sig rikare och konsumerar kanske en del av pengarna. Pengar skapas alltså, eller flyttar från sparkonton. Pengar övergår från att vara passiva på sparkonton till att bli aktiva i konsumtionsekonomin.

Och nu börjar vi komma fram till varför jag tycker att bostadsmarknaden är så viktig för ekonomin. Om vi nu tänker oss att priserna till motsats från tidigare år SJUNKER! Vad händer då?
Jag tror, och också baserat på vad som hände under den korta tid då finanskrisen rådde, att den nuvarande positiva spiralen istället blir till en negativ spiral.
När priser sjunker så sjunker också transaktionshastigheten, färre affärer görs. Ingen vill sälja med förlust, så det blir ingen affär. Och om det blir affär så blir situationen den omvända jämfört med ovan. Inga pengar frigörs, säljaren vill förmodligen börja spara istället för att konsumera, det blir en negativ injektion till ekonomin. Staten får heller ingen reavinst. Inga nya fastigheter kommer heller att byggas vilket leder till arbetslöshet och ekonomin försämras snabbt.
Med sjukvård och andra samhällsfunktioner mycket ansträngda redan nu under en kraftig högkonjunktur får detta inte bara hända.
Jag vill lägga till kommuner till den här ekvationen. Få pratar om det problemet. Hushållens skulder debatteras men inte kommuner och landsting. Våra samhällsnyttiga funktioner bygger också på att i stort sett gratis pengar finns tillgängliga för att finansiera utbyggnad av skolor,sjukvård mm.
Högre räntor skulle totalt punktera ekonomin direkt och högre skatter skulle behövas omgående.
Nu sköts upplåningen genom Kommuninvest. Det för tankarna till sub-prime lånen. Här kan alla kommuner låna oavsett hur illa det långsiktigt är ställt. Sedan paketeras lånen om under Kommuninvest och får AAA-rating. Alla ansvarar sedan solidariskt för lånen så om en kommun skulle nekas nya lån och hamna på obestånd så får de resterande kommunerna bära även denna lånebörda. Det blir då en snöbollseffekt. Därför kommer ingen att nekas nya lån. Lånen ökar med ca 7-10% årligen. Jag gissar det blir i den övre skalan de närmsta åren då mycket behöver byggas ut pga av den höga invandringen. I slutändan, vid en eventuell kris, kommer detta naturligtvis hamna i händerna på staten.

Framtiden

Utläggningarna kring lån och bostäder skulle kunna bli lång och man kan naturligtvis diskutera vad som beror på vad och hur mycket fel/rätt jag har kring det jag skrivit ovan.
Men slutsatsen för mig är att ekonomin, som den är nu, beroende av en ständig låneökningstakt och låga räntor, höga värderingar av tillgångar, uppdrivna av riksbankens stimuli, är att högre räntor kan omöjligt bli en verklighet.
Resultatet skulle bli oerhört negativt och ekonomin skulle snabbt försämras. Jag brukar likna vår ekonomi med en gummisnodd som nu är utdragen till i stort sett max. Ju mer utdragen desto mer smärta när den släpps.

Så vad kommer att hända?

Riksbanken pratar om att höja. Med realräntor på MINUS 2,5% så borde det väl vara dags. Problemet med detta är att det gått för långt. Centralbankerna har helt förstört risktänkandet hos investerare och allmänhet.
Jag tror därför inte att riksbanken kommer att höja räntan. Anledningarna är följande:

De fokuserar (idiotiskt nog) bara på en enda komponent, KPI
KPI underskattar först och främst den verkliga inflationen som är långt högre. Allt högre grad av automatisering och effektivisering drar dessutom på sikt ned inflationen. Tidigare samband(som RB tittar på gäller inte längre). Den här punkten kan diskuteras vidare.
Kommuner behöver billig finansiering, annars högre skatter vilket bromsar ek.
Bostadsmarknaden kommer stanna av med följdeffekter som diskuteras ovan.
Med den lånestock vi nu har blir effekten av räntehöjningar kraftigare.
KPI kommer snabbt sjunka tillbaka om konjunkturen mattas av. Därmed kommer RB sänka räntan igen. Inte ens nu under en extremt god konjunktur har RB lyckas få upp KPI till över 2%.

Jag tycker punkt 5 här synliggör det mest korkade med riksbankens stimuleringspolitik.
Ponera att vi kommer upp till KPI 2% och då ska riksbanken börja höja igen. Det leder till att ek försvagas igen och KPI sjunker tillbaka. Vad har då RB uppnått? De har skapat enorma skulder som är PERMANENTA samtidigt som de tillfälligt har fått KPI 2%. KPI är som bekant ett mått på hur priserna förändras från år till år. Det är alltså ett ÖVERGÅENDE mått. RB talar om KPI som om det vore något statiskt och använder begrepp som att ”vi måste förankra KPI”. Vi får se hur det går med den ”förankringen”….

I slutändan kan alltså RB inte höja räntan, mer än möjligtvis till 0. Så det som förmodligen kommer att hända är att kronan(SEK) kommer att få ta smällen. När marknaden inser detta kommer SEK säljas. Ingen vill ligga och kontinuerligt betala 2% eller mer (jämfört med t ex USD) av sin förmögenhet bara för att äga SEK.
Om kronan sjunker kan huspriserna därmed sjunka utan att hushållens skulder blir ett problem. RB kan hävda att den importerade inflation detta eventuellt skulle föra med sig är av tillfällig natur som beror på den ”undervärderade kronan”.

Det här var lite kortfattat hur jag tänker kring dessa frågor. Jag vill tillägga att detta inlägg ska behandlas som vad det är, ett kortfattat blogginlägg som mest ska väcka tankar och inte analyseras i detalj. Det är skrivit ur huvudet under kort tid.

Konstruktiv kritik mottages tacksamt på Twitter: @KarlBaisse

Mvh Karl

En reaktion på “Bostadsmarknaden, gästinlägg av KarlBaisse”

  1. Ett mycket bra blogginlägg! Bara faktumet att sveriges tillväxt är huvudsakligen drivit av prisökningen på bostäder är så absurdt att man vet inte om man ska skratta eller gråta. Det här är ett jättestort pyramidspel och inget annat.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *